POR QUÉ RUMANÍA ES EL PAÍS DEL MUNDO CON MÁS PROPIETARIOS DE VIVIENDA

Los datos son llamativos: casi un 97% de los rumanos disponen de piso en propiedad. Sin embargo, esta cifra oculta una realidad mucho más compleja y gris

Foto: Los tejados de Sighisoara, en Transilvania. (iStock)
Los tejados de Sighisoara, en Transilvania. (iStock)
 
 

Suele decirse que España es un país de propietarios que desprecia sistemáticamente el alquiler, lo que condujo hace no tanto al endeudamiento de muchos hogares y a una burbuja inmobiliaria que solo podía acabar mal. Nos encontramos tan solo un poco por encima de la media europea, en un 71,1% frente al 69% del resto de la Unión. No hay más que echar un vistazo hacia el este para darnos cuenta de que estamos muy, muy lejos de naciones como Bulgaria (82,9%), Polonia (84,2%), Hungría (85,3%), Lituania (89,7%) y, sobre todo, Rumanía, donde alrededor de un 96,8% disfruta de su propia vivienda en propiedad. ¿Un lujo o una maldición?

No es casualidad que la mayoría de ellos sean países que formaron parte del bloque del Este y que a lo largo de los años noventa abrieron sus puertas a la economía de mercado y al capitalismo. Como explicaron los profesores Stuart Lowe y Sasha Tsenkova en un volumen dedicado a los cambios en el mercado inmobiliario en Europa central y del este, los años 90 fueron la época de la privatización de la vivienda que hasta ese momento se había encontrado en manos del Estado, y con ella, de la “superpropiedad” que hizo que los niveles de propiedad privada se disparasen en algunos países hasta por encima del 90%.

En menos de un lustro, hasta 1994, toda una generación de rumanos se lanzó a comprar sus propios hogares a precio de saldo

Rumanía es quizá el país donde este proceso fue más popular. Como indicaAdriana Mihaela Soaita, de la Universidad de Glasglow, en una investigaciónpublicada en el ‘Journal of Housing and the Built Environment’, la media de propiedad ascendió durante esos años desde el 64% hasta el 98%. En las décadas previas, y al igual que ocurrió en otras regiones del este, esa sociedad rural y agrícola se había visto obligada a industrializarse a marchas forzadas: muchos de los emigrantes del campo a la ciudad fueron alojados en pequeños pisos en grandes proyectos urbanísticos proporcionados por el Estado.

Hasta un 75% del parque inmobiliario rumano moderno fue construido entre 1946 y 1989; un 14% antes del período comunista y un 11%, en el período posterior. Durante los años 70 y 80, la mayor parte de la nueva vivienda fue construida por el Estado (alrededor de un 75%). A partir de la caída del Muro de Berlín, la responsabilidad pasó a manos de constructores e inmobiliarias privadas, que debían ser quienes se encargasen de proporcionar a la población las viviendas que necesitaban. En menos de un lustro, hasta 1994, toda una generación de rumanos se lanzó a comprar sus propios hogares a precio de saldo. Pero no todo es tan bonito como suena.

Casas para todos, pero ¿qué casas?

Una bomba de relojería”. Este es el término con el que el expresidente rumano Emil Constantinescu se refería al mercado inmobiliario rumano en una tribuna publicada en ‘The Guardian’. En las primeras líneas ya desvelaba los graves problemas de los inmuebles cuyo proceso de privatización había conocido de primera mano: alrededor de un 40% de las viviendas urbanas construidas durante la era comunista eran de mala calidad, y alrededor de un 40% de las casas rurales ni siquiera disponían de un baño privado. Aunque el presidente consideraba que la privatización a bajos precios o “casi gratis” había sido positiva, también había provocado la extinción de casi todo el parque de vivienda estatal.

El estado de las cosas, en Deva (Transilvania). (iStock)
El estado de las cosas, en Deva (Transilvania). (iStock)

Sus palabras desvelaban una guerra generacional que sigue abierta hoy en día. Es posible que casi todos los ‘baby boomers’ (o, mejor dicho, ‘decreţei’) nacidos en los 60 pudiesen adquirir una casa a principios de los 90, pero un cuarto de siglo después, el acceso a la propiedad para los más jóvenes es mucho más complicado. En parte, debido a ese altísimo porcentaje de propietarios privados. A los problemas del resto de Europa (sueldos bajos, altos costes de la vivienda) hay que añadir “un mercado inmobiliario ruinoso, patrimonio negativo [la deuda sobre la propiedad inmueble excede el valor supuesto de la propiedad], inundaciones frecuentes y otros desastres naturales, un mayor precio de la energía y una ausencia de cambio social”.

Entre 2002 y 2007 se produjo en Rumanía una burbuja de propietarios que provocó que los precios se disparasen un 1.000%. La entrada del país en la Unión Europea en 2007 provocó que los precios aumentasen aún más, hasta un 20%. Entre los factores que se encontraban detrás de esta situación figuraban la entrada de los créditos hipotecarios en el año 2002, el ahorro de los emigrantes que trabajaban en países como Italia y España que les permitía adquirir apartamentos en su país natal, la subida de sueldos y, sobre todo, la escasa oferta de propiedades inmobiliarias entre 1989 y 2005 que, unidas al bajo coste de las mismas, provocó una fiebre del oro por el limitado número de viviendas.

Si el parque inmobiliario rumano ya era de mala calidad tras la caída del bloque soviético, las siguientes décadas lo han depauperado aún más

El problema que se ocultaba detrás de ese cambio de mentalidad hasta una sociedad de propietarios era que esa población quizá estaba preparada para comprar una vivienda a precio de saldo, pero no para reformarla ni mantenerla. Como recuerda Soaita, “los propietarios de pisos fueron puestos a prueba por un marco regulatorio incompleto o inexistente para la gestión de los condominios y por amplias dificultades económicas para financiar el coste de las reparaciones”. De aquellos polvos, estos lodos. Si el parque inmobiliario rumano ya era de mala calidad tras la caída del bloque soviético, las siguientes décadas lo han depauperado aún más. Además, es relativamente normal que, ante la dificultad de emanciparse, varias generaciones convivan juntas bajo el mismo techo.

¿Y el alquiler?

Esta brecha generacional vuelve a ser puesta de manifiesto en un reciente reportaje de la ‘BBC‘, donde el profesor de urbanismo de la Universidad de Bucarest Bodgan Sutiu explica que la mentalidad de propietarios ha supuesto un escollo al desarrollo de un mercado de alquiler, como si no comprar, directamente, no fuese una opción: “Todos te venden la idea de propiedad. Tus padres, los bancos que te ofrecen créditos baratos, las inmobiliarias. Todos te explican cómo convertirse en propietario sea como sea”.

Una tormenta se cierne sobre Bucarest. (iStock)
Una tormenta se cierne sobre Bucarest. (iStock)

Ese panorama contrasta con los resultados de un informe publicado de manera conjunta por el Banco Mundial y el Programa de Desarrollo Regional de Rumanía, que recordaba que las viviendas en Rumanía están entre las más “hacinadas, ruinosas, caras y peor localizadas de toda Europa, y exponen a la población a un gran riesgo sísmico”. Todos estos problemas, recuerdan, son la herencia de uno de los regímenes dictatoriales comunistas menos eficientes. En el trabajo se recogía que alrededor de un tercio de las viviendas rumanas tienen graves problemas de construcción o aclimatación que requerirían unas reformas que sus habitantes no pueden permitirse.

La problemática situación provocó que en 2009, en plena crisis, el gobierno rumano aprobase la estrategia Primera Casa, con el objetivo tanto de fomentar la construcción de nuevas viviendas como el acceso a crédito barato. En 2013, el programa recibió un nuevo impulso, renovado por otros cinco años en 2016 con el objetivo de que 106.000 ciudadanos sean capaces de acceder a un nuevo hogar. No obstante, hace un año se anunció que el programa iría reduciéndose poco a poco, una vez el objetivo principal se ha cumplido, y se centrará especialmente en aquellos en una situación de mayor necesidad. Un buen ejemplo de que los datos llamativos ocultan realidades complejas

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